新築住宅・中古住宅・住宅リフォーム『住宅ローン控除』減税 年間最大40万円

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新築住宅・中古住宅・住宅リフォーム『住宅ローン控除』減税 年間最大40万円

住まいのブログ

2020/09/29 新築住宅・中古住宅・住宅リフォーム『住宅ローン控除』減税 年間最大40万円

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ここでは、住宅の取得(新築、新築住宅の取得、

中古住宅の取得)や一定の増改築・

リフォーム工事を行って10年以上のローンを組んだ場合に、

納めた所得税が戻ってくる「住宅ローン減税」

(住宅借入金等特別控除)について、

実際の減税額および減税の仕組み手続き

算定方法などを、図解でわかりやすくお伝えします。

 

 

 

なお、

令和 元 年10月1日の消費税10%への引き上げ対策として、

減税制度が拡充されることとなっています。

(平成31年度税制改正) 

この拡充措置も含め解説していきます。

 

住宅ローン減税の拡充措置の概要

10%への増税に伴い、

控除期間が10→13年間へと3年間延長されます。

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入居期限緩和!

新型コロナウィルスの影響によって、

入居が以下のとおり遅れる場合、

入居期限が緩和されます。

  1. 控除期間13年間の拡充措置の適用を受けるための入居期限
  2. 令和2年12月31日)から遅れる場合。
  3. →詳しくはこちら(下へジャンプ)

 

 

 

用語 住宅ローン減税

住宅ローン控除との違いは?

住宅ローン減税、住宅ローン控除、住宅控除

、住宅減税・・・など、

いろいろな呼び方がありますが、基本的には、

いずれもここで説明する「住宅借入金等特別控除」

(正式名称)の意味で用いられています。

ここでは、総体的な呼び名として、

通称である「住宅ローン減税」「減税額」

を使いますが、説明上、直接引き去るという意味合いで

「住宅ローン控除」「控除額」とする場合もあります。

(どちらも同義です。)

実際の減税額のめやす(早見表)

まず、

実際の減税額がどの程度になるかを大まかに

把握していただくため、

一般的なモデルケースでの早見表を用意しました。

表の額は、

建物価格と借入れ額が同額とした場合の10年間

(青字は拡充措置適用時13年間)

減税額の総額を年収・

借入額別にシミュレートしたものとなります。

 

 

モデルケース
住宅を取得する4人家族

扶養家族1人(※)、金利1.2%(完全固定)、

返済期間30年、元利均等返済

(※)配偶者(専業主婦)と小さい子の一般家庭を想定。

子は扶養控除の対象(16~22歳)ではないため、

扶養家族は配偶者1人として計算。

 

 

■令和元年・令和2年入居時の減税額(総額)の概算

借入額[=建物価格]
年収 2,000万円 2,500万円 3,000万円 3,500万円
年収400万円 162万円(200万円) 172万円(219万円) 172万円(229万円) 172万円(239万円)
年収500万円 168万円(206万円) 207万円(254万円) 223万円(280万円) 225万円(292万円)
年収600万円 168万円(206万円) 210万円(257万円) 251万円(308万円) 274万円(341万円)
年収700万円 168万円(206万円) 210万円(257万円) 252万円(309万円) 294万円(361万円)
年収800万円 168万円(206万円) 210万円(257万円) 252万円(309万円) 294万円(361万円)
拡充適用時減税額 +38万円 ※1 +47万円 +57万円 +67万円
・表の額:消費税8%または10%適用時10年間(青字:拡充措置[下記参照]適用時13年間)の所得税および住民税の減税総額※1 計算例:11年目133,000円+12年目128,000+13年目122,000≒38万円

 説明を単純化するため、年収や金利、

扶養条件が10年(13年)

間変わらないものとして計算していますので、

あくまでも概算額であることをご了承願います。

10年間の減税総額でみると、

最大控除額の400万円には及びませんが、

それなりに大きな減税額となっています。

 

また、拡充措置適用時の減税額が、

建物価格のおおよそ2%となっており、

消費増税分(2%)に相当することがわかります。

それでは、

次に、基本的な要件について確認していきましょう。

 

 

 

 

住宅ローン減税の対象住宅、要件とは

住宅ローン減税「住宅借入金等特別控除」が

利用できる住宅とは・・・

そしてどのような条件が必要か・・・

その基本要件を整理します。

ほぼ全ての住宅が対象

対象の住宅は、

戸建て形式や新築、中古を問いません。

ほぼ全ての住宅が対象になります。

さらに、

増改築や大規模リフォームでも利用が可能です。

 

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戸建、マンション、新築、建売、中古、

 

増改築など、形式・工事を問わず対象

 

 

 

土地のローンも対象

控除対象住宅ローンは土地のローンもOK

年末ローン残高の1%として減税額を算定しますが、
そのローンには、住宅取得と同時期(※)に行う
土地取得のためのローンも含むことができます

条件は10年ローンでマイホーム取得

制度の利用には住宅・設備の

高性能化などは必要ありません。

以下のごく

一般的な条件を守ることが基本です。

住宅ローン減税の基本要件は10年ローンでマイホームを取得し居住すること三角下矢印

10年以上のローンを利用し、
自ら所有し居住するための住宅を
新築・取得・増改築等する

その他の要件

 

ほかにも細かい要件はありますが、

通常の住宅取得の場合は、

要件をクリアしやすいことから、

多くの方が利用できる制度となっています。

 住宅ローン減税の対象外ケース

①対象とならない住宅の例

  • 別荘、セカンドハウス
  • 貸家
  • 親のために建てた住宅(自分は住まない)

②対象とならない住宅ローンの例

  • 会社からの借り入れ(無利子又は利率0.2%未満)
  • 親・知人からの借り入れ

③その他 制度対象外の例

  • 贈与による取得、または同一生計親族などからの取得の場合
  • 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、
  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の
  • 課税の特例などの適用を受けている場合

など…

それでは、

この住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)の

内容をくわしく見ていきます。

その前に、

その他の減税制度を含めた住宅に関わる

所得税減税制度全体について見てみましょう。

住宅の所得税減税制度の全体概要

このページで説明する、

通称:住宅ローン減税「住宅借入金等特別控除」は、

複数ある所得税減税制度の内の一つになります。

 

実は、

住宅にかかわる所得税減税には大きく4つほど種類があり、

それぞれの要件、適用範囲などが異なります。

 

一般的な住宅取得の場面では、

住宅ローン減税の一択で迷うことは少ないのですが、

一応、制度全体の中で、

この住宅ローン減税がどういう位置付けなのか、

あとで混乱を招かないためにも、

全体を把握しておきましょう。

以下はローン期間の要件別に適用範囲を比較したものです。

 

 

 

■所得税減税制度の適用範囲イメージ(ローン期間別)
ローン期間要件別の所得税減税制度の適用範囲表三角下矢印住宅ローン減税は

住宅取得・リフォームに幅広く対応する制度

控除期間・控除額、及び拡充措置の内容

 

控除期間、つまり、減税が適用される年数、

そして控除額について条件別に見ていきます。

今回、

消費税増税対策として設けられた拡充措置に

ついてもあわせて見てみましょう。

 

 

 

 

拡充措置(控除期間の延長)のイメージ

 

令和元年10月1日の消費税8%から10%への

引き上げに伴い講じられた住宅ローン減税の

拡充措置では、

控除期間が3年間延長され、2%増税相当分

負担が減税という形で還元されることになります。

 

 

■増税による負担額と拡充措置による還元額の比較
消費税増税による2%負担増加に対し、住宅ローン減税の拡充措置で2%相当額を還元※モデルケース
年収500万円、借入額3,000万円、

建物購入価格2,500万円、

扶養家族1人(配偶者のみ)、

金利1.2%、返済期間30年、元利均等返済
三角下矢印

 

消費税増税(2%)相当額を住宅ローン減税の拡充措置により還元

なお、拡充措置の適用には要件があり、期間限定の措置となります。次をご覧ください。

 

 

 

拡充措置の控除期間・控除額

 

 

控除期間及び控除額は、適用される消費税と居住した日によって決定します。今回の拡充措置も含め、それら全体を整理したのが以下の表です。

■住宅ローン減税(一般住宅)の控除期間及び控除額

拡充措置も含めた適用消費税及び居住時期別の控除期間・控除額の整理表※1:消費税の経過措置により5%が適用される場合や、個人間売買で中古住宅を取得した時(消費税非課税)が該当します。※2:平成31年4月1日までに工事請負契約したものは、10%増税日(令和元年10月1日)以降の受け渡しであっても、経過措置によって8%が適用となります。

 

 

 

拡充措置の適用は入居時期で決まる

 

拡充措置の要件は、

消費税10%で住宅を取得等し、
令和元年10月1日から
令和2年12月31日までの間に居住すること。

となっており、消費税10%の取得であっても、入居時期がこの期間を過ぎてしまうと、通常の控除期間である10年が適用されることになります。(上表の④)

 

 

新型コロナウィルスの影響により入居が遅れる場合→期限が緩和されます!

以下の①、②両方の要件を満たす場合は、拡充措置を受けるための入居期限(令和2年12月31日)が→

令和3年12 月31 日となります。

以下の期日までに契約が行われていること。

注文住宅を新築する場合 令和2年9月末
分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合 令和2年11 月末

入居が期限より遅れる理由が新型コロナウィルスの影響であること(住宅への入居が遅れたことについての申告書が必要です。)

経過措置や中古住宅は注意!

なお、上記の期間に居住したとしても、消費税10%が拡充措置の要件となっているため、経過措置によって消費税8%で取得した場合は、拡充措置の対象となりません(上表の②)。また、中古住宅の個人間売買は消費税非課税なので、同様に拡充措置の適用はありませんのでご注意ください(上表の①)。

 

 

■消費税の経過措置とは

消費税10%が適用される住宅は令和元年10月1日に引き渡しを行った住宅です。ただし、平成31年4月1日までに工事請負契約したものは、8%適用となる経過措置があります。詳しくは以下をご覧ください。

 

 

 

 

 

住宅ローン減税制度の仕組み

では次に、住宅ローン減税とは具体的にどういうものか・・・かんたんにいうと、その年に納めた所得税・住民税のうち、所定の額が減税(控除)され戻ってくるというものですが、その基本的な制度の仕組みについて見ていきましょう。

 

 

 

住宅ローン減税は税額から直接控除される

 

この制度の最大の特徴は、「所得控除」ではなく「税額控除」であるという点です。
図で見てみましょう。

住宅ローン減税の税額控除のイメージ

住宅ローン減税は所得からの控除ではなく税額から控除される!

みなさんになじみがあるのは、配偶者控除や、生命保険料控除ではないでしょうか。これらは、収入から控除される「所得控除」なので、課税所得が減少するというものです。よって、その所得控除の額に税率をかけた金額が減税になるという仕組みです。

 

 

一方、住宅ローン減税は、通常通り所得税を算出した後で、税額から直接差し引く「税額控除」という仕組みになっています。なので、戻ってくる税額がわかりやすく金額も大きいため、手取り感・インパクト感があるのが特徴です。

 

 

 

住民税も控除される

 

また、極端なケースを除き、通常は所得税だけでなく住民税も控除されることになります。イメージを見てみましょう。
所得税と住民税の控除のイメージ(年間)

所得税から控除してもなお、控除しきれない額は住民税から控除

住宅ローン控除の額の算出方法は後ほど説明しますが、その額はその年の住宅ローン残高に応じて、所定の方法によって算定します。

 

そこで、所得税を控除してもなお引ききれない額がある場合、つまり、所得税よりも算出した住宅ローン控除可能額が上回る場合については、その超えた分について住民税から控除(上限あり)されることになっています。

 

 

控除期間は10年間続く

 

そして、この控除が10年間継続することになっています。
住宅ローン控除、10年間の継続イメージ

住宅ローン控除は10年間継続

※ただし、消費税10%増税による住宅ローン減税の拡充措置適用の場合は13年間となります。

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